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南京小升初政策推高学区房价购买学区房宜早不宜迟

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查字典南京奥数网：4月3日，南京市教育局公布了2013年南京小升初政策，其中“热点公办学校空余名额将在区内摇号”、“中小学严禁收取择校费”的两条新规再次引起小升初家长的新一轮关注。这则消息的传出，加上3月新国五条细则的出台，无疑让本就十分火热的学区房变成了“硬通货”。>>政策详情

究竟学区房的价格是否会因此顺势而涨呢？5月将至，各区的招生政策又将会出现怎样的变化？家长们何时出手才会是最佳节点呢？下文为您一一解答这些疑问。

择校新政推高学区房价名校学区房很受欢迎

问题：随着南京小升初招生政策公布，加上3月“新国五条”细则的出台，究竟学区房的价格是否会因此“水涨船高”？新政出台后，市场上有没有出现相应的变化，比如说出现房主惜售或者提价的现象？

解答：并不光是学区房，整个二手房价格，在这个时候都是逐步上涨的，而且是大幅上涨。所以说学区房是随着二手房市场进行整个波动，或涨或跌出现浮动。目前学区房市场的成交量出现了一些下滑，因为在3月份二手房市场出现暴增，如今冷却下来后会带来一些萧条。

比较急的客户在上个月已经成交了。另外，我觉得，以后个别的名校可能会出现整个生源不足的问题，比如说拉小、琅小之类生源会有些不足，并不排除有些名校会采取扩大校区的办法弥补生源。这都会造成学区房增长态势不会一直增长下去。

另外，由于新政目前并没有落实，所以造成一些并不只拥有一套房的房主，对市场的期待值比较高，报价也会比较高。目前围绕着拉萨路小学周边，比如说怡景花园这个楼盘，原来一个房子60几个平方的，大概价格应该是在150到160万左右，目前达到了180、190万都会很快出手。

问题：择校新政出台后对学区房有没有什么影响？

解答：第一点，公办名校控制名额进行摇号，对市场会有一定的影响。2013年3月份以后二手房价格有了变化。主要是征收20%个税的因素，带动了整个二手房成交量的上升。但是，这期间的价格波动，并没有2009年价格波动那么大，2009年那是价和量同时上升。今年主要是量上升地大于降。这里面涉及到一个预期的问题。

在学区房方面，2006、2007年购买时，家长会提前一年来下手。到了2009、2011年，家长顶多提前两三个年，现在是挺着大肚子就来了。大家对原来个税的期望值和对新政的畏惧，实际造成的这么一个落差多方面造成的，也有可能他家里发生了实际的变化。从2013年这三四个月，卖方卖的早，其实不仅仅是学区房的原因，货币量的发行，加上物价的上涨，以及生活水平的提高，房价上涨也很正常。

第二点，人为因素也会对学区房买卖产生一些影响。如今买卖双方签订合同以后，由于市场价格的波动，卖方心理状态也会出现变化，双方或许会到人民法院进行调解或者仲裁。具体是，卖方当时和买方签订了合同，但是由于房产局制定了网签和贷款预审，和后续的备案登记取号，造成了整个交易加长了，本来买卖双方等到审核完以后就可以交易，但是当时正好碰到3月6号开始备案登记取号，早在3月8号贷款批完的手续，一直等到房管局的通知才可以交易。

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择校摇号只能择一所如没摇中或将失去原学区

问题：南京市小升初的招生政策是在5月中旬就会公布的，眼下已经接近五一了，未来这个政策会往什么方向发展，尤其是对于一些教育资源比较集中的鼓楼区，会出现怎样的变化？

解答：目前预测都是不靠谱的，都是要以各个学校公布的，或者是政府部门公布的校区范围来界定学区房的标准。目前我个人认为可能性比较大的，就是以后择校的时候只能选择一所学校，几所学校到时有可能会同时摇号。

新的招生政策将会增加择校的风险性。比如说原来可能在二类热点学校的学区范围，如果参加一类热点学校的摇号，之前的学籍也可以保留，但是以后你想去申报一类的热点学校，原来的那个学区就可能会丧失，这种选择的风险性会加大。

解答：第一，择校这个东西确实一直都有，很多年前我们是没有择校费的，教育部门包括学校，有其他的方式招来学生。

第二，学区生和择校生最大的区别，就是有产权证和房子所在的户籍凭证，那么即使择校，在原户籍所在学校里的学籍是可以保留的。现在的择校生，选择了理想学校后就把原来户口所在的学籍丢失了。以前也是如此，你择校了以后，没有在原来户籍所在的学校去上学，那么你学籍就没有了。比如说一年级选择了一小，原来户口在夫子庙，二年级我想回到夫子庙，但是你当时已经放弃了原学籍。关于这一点，我觉得更应该让教育部门的人来做一个解答。我们是根据目前的政策来做判断，具体的还要看政府。

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学区房教育投资是关键提前三年购买较安全

问题：因为具体的招生政策还没有出台，现在的房主也在想到底以什么样的价格卖比较好，而对于买房人来说，我什么时候下手会比较合理？

解答A：对于卖房人来说，最佳节点就是什么时候房价涨到一定的高度，就认为可以出手了，利益达到最大化了。但是这么多年的房地产市场都是有波动的，没有说一定会涨上去，也一定会跌下去，这个不好预测。只能说，房主要量力而行，要根据需求看是想卖房再换房，还是想投资或者其他，但是就我个人而言，目前学区房这种态势，基本上都可以出手了。

解答B：第一，要量力而行、因材施教。我们要根据小孩有什么样的爱好和特点来选择不同的学校，每个学校都有自身的特点。小孩三岁以前，年轻的家长如果能够仔细观察的话，是可以发现小孩的特点。

第二，家长们进行的是教育投资，而不是房子的投资。作为买学区房的很多家长都是比较有钱的，有一定的社会层次和购买能力的。他们要买学区房对小孩进行教育投资，而不是管这个房子最后升值还是贬值，只要小孩六年小学上完了达到了上学的目的就行了，房子额外增值还是贬值部分，这是另外一回事，不是买学区房最终的目的。你要是投资，那么我们有比学区房更好的房屋资源去做。

卖房子的人中有很多家长等孩子上完学以后，可能选择购买一套改善型住房，把自己的学籍机会给其他需要入学的学生。购买学区房是要付出很多成本和精力的，所以用房子来作为投资回报，我觉得不是买学区房人的理念所在。

另外，也有一些人是因为特殊情况把房子卖了，无非就是这几种。你说他想靠房子来赚，学区房这一块，我想这种概率不是很大。房子就是商品，具备商品所有交易的操作程序和条件。人消费房子应该是分阶段的，刚毕业买一个什么样的房子，30岁之后买一个什么房子，年纪大了之后买什么房子。现在买一个房子住一辈子是不可能的。

问题：对于特别好的名校，怀孕大着肚子的都来买学区房了，究竟从小孩几岁的时候买房比较好？

解答：在入学前三年就应该开始购买学区房，这是小教办对外宣传的。因为考虑到学校在新年级安排的时候有一个统筹的安排，那么每一所学校都有教学规模，每一年的新年级要增加多少班，就有一个额定的。提前三年的目的是为了怕学区内的学生在某一个时间段会突然地超过学校所能接纳的学生量。按照小教办要求户口落入的先后，如果提前三年的话，按时入学就比较安全一点。

问题：现在市场上有很多新房会打着学区房的旗号在卖房，想请各位嘉宾给家长们一些建议，像这样的新房打着学区房旗号的，购买时有没有什么注意事项。

解答：跨区域或者跨市的教育共享对师资交流是有帮助的。现在包括鼓楼区各大名校的教育集团，以及白下区也有自己的教育集团，这些教育集团不仅仅是在自己的区域内做一些学校的兼并，也和一些新城区像建邺、栖霞都和当地的小学合作。但是，有一些新盘每年会有名额的限制和年限的问题，比如说新盘和南师附中合作，签的是三年协议，三年之后，在购买楼盘时要先咨询清楚。

我认为，在购买新盘时可以向教育部门与合作学校去了解一下相应的情况。因为开发商打着学区房这样的旗号去做公开宣传的话，对于老百姓来说，其实还是挺难识别的，包括像我们这样做学区房的中介公司来说，也是很难去识别真假的。

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[置业建议]

最后给正准备置业的家长们提供一些购买学区房的建议：“购买学区房宜早不宜迟，量力而行对孩子因材施教。”

买学区房的年轻人中间已经出现了90年出生的家长，也就是说有24岁的人来买学区房，但是大量成交的年龄段还是在85年左右。这群人可能会综合考虑，又想有好的居住条件，又想给小孩提供好一点的教育平台。所以，开发商和打着学区房进行销售的楼盘，可能比较迎合这类家长的理念。但是，真正的学区房就是为了小孩上学，没有任何的杂念。没有投资和住的舒适方面的考虑，“孟母三迁”自有它的道理，小孩环境是成才的一个很重要的关系，包括家长对孩子的影响也是很重要的。家长是小孩的第一个老师，这是很重要的。

购买学区房一定要量力而行，就是根据自己的实际。因为现在的学区房都不便宜，像芳草园小学的学区房单价都超过三万了。拉小、琅小基本上都是在这个价格区间内浮动。目前买一套学区房对于普通工薪家庭很难负担的起，有的甚至还是家庭的二套房。所以，对于望子成龙，望女成凤的家长心态还是可以理解的，但是还是要根据自己的实际经济能力去衡量。不是说买了学区房就一定能够考上理想的大学，能找到一份很好的工作，是综合因素的结果。

上了学区房，进了名校，并不是进了保险箱，后期还有学生自主学习的过程，以及家长配合老师的过程。在这些名校里面，也不是所有的学生都在国务院上班的，也有在街头坑蒙拐骗的。家长、学生和老师三方面共同努力，才能把小孩培养成才，最重要的是自身要有潜质。我们也希望新闻媒体能够正确的引导，把学区房当成商品在消费，不要当成投资理财。我们更希望以后有一个教育界的问题，谈谈房子和教育怎么连在一起。

给买房的人建议就是宜早不宜迟了，不要拖到孩子上中班、大班以后再买，那个时候就会有一定的风险。另外就是量力而行这一点很重要，因为只有买房子没有最好的，只有最适合自己的，最适合你自己的学区房才是最终的选择。不要超出自己的预期，去攀比，那样做的话，就是说没有多大的意思了。

学区房只能给孩子一个好的起点。这就是一个纯粹的学区房，就是为了上学才买的，你要是纯粹享受就不行。学区房中很多本来就是老房子，甚至七十、八十年代就有了。

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