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【热点讨论】学区房——小升初另类教育投资是否值得

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五一期间，一位贵阳市民带着孩子在一家房产开发商的样板房参观。新华社记者黄勇摄

“结婚前为了婚房愁，现在孩子要入学了又在为学区房愁，真不知道什么时候能熬出头！”在一家出版社工作的曾先生接受记者采访时无奈地说。

和曾先生的苦恼相同，为了孩子能有一个良好的教育环境，很多家长不惜大量的财力、人力来寻找一套适合自己的学区房，而“僧多粥少”的局面不仅让这类房源成了“香饽饽”，更是形成了不菲的价格。对此，业内人士特别提醒，为孩子择校置业暗藏风险，选择学区房的讲究很多，需要三思而后行。

望子成龙导致的刚性需求

随着幼升小、小升初的日渐临近，学区房再次成为众多学生家长的追捧对象。记者从21世纪不动产、中原地产等多家门店获悉，最近有关学区房房源的咨询量、登记量均较前期有明显上升，其中因为孩子入学而有置业需求的客户占据了绝大部分。

21世纪不动产北京安信瑞德加盟店上地佳园店汪经理介绍，目前海淀中关村、五道口、学院路等名校林立的地区几乎没有房屋空置，购房的供需比例维持在1：4左右，无论是次新商品房还是老旧公房都是家长们猎房的目标。每年这段时间，总会有很多家长到门店咨询购房事宜，离学校近的、小区有学校班车的房源成为家长们的首选，房价、房屋品质却成了第二位考虑的问题。

客户李先生是近期为孩子上学买房的家长代表之一。李先生介绍，自己的孩子已经四岁了，很快就要面临入学的问题，为了能给孩子提供一个舒适、方便的学习环境。他已经着手研究一些知名小学周边的楼盘，尽管这类房源价格都比较高，但李先生表示，为了孩子的前途，这类教育投资是必要且值得的。

和李先生一样为子女入学而购买学区房的购房者很多。记者了解到，名校周边的学区房一直都是家长们关注的热点、焦点，同时，由于兼具自用、投资双重功能，使得此类物业也颇受喜欢投资不动产的人士关注。

面对巨大的市场需求，开发商自然“心领神会”。现在房地产开发商在广告中越来越多地打出“学区房”这一促销牌，将楼盘的周边学校视为自己的独特资源，如“本楼盘引入某名校进驻”、“本楼盘距离某名校车程仅几分钟”等广告语屡见不鲜。但究竟这些学区房真假如何？含金量又有多高？让不少购房者雾里看花、水中望月。

北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟说，学区房概念受热捧绝非偶然。“望子成龙”寄托着每一位父母盼望子女成才的殷切期望，家长都希望孩子能受到重点学校的良好教育，而很多城市严格规定学生要分片区就近入学，如果跨学区入学，不但学校不好进，就是进去了也得交数万元不等的赞助费。这样小学、中学念下来，将是一笔不小的支出。由于自家户口所在的区域内没有好学校，不得已只有通过置业迁移，来完成让孩子进入重点学校的心愿。于是，学区置业，已经成为很多家长望子成龙的“刚性”需求，这也使得名校学区房供不应求。

学区房价格不菲

受旺盛刚性需求的带动，学区房价格不菲，即使整体楼市低迷之时，也能“逆风飞扬”。

目前北京几个教育氛围浓厚的地区，二手房价格一直坚挺，受前期市场波动的影响很小。21世纪不动产监测数据显示，当前一些沾着名校光的楼盘或小区，周围的房价要比同等地段的房子高出5%至8%；而房子如果能够通过落户后进入名校读书，房价会更高，比同等地段房子要高出10%至15%。

不仅如此，学区房房价还在不断上涨。21世纪不动产市场分析师孟奇说，近三个月来，北京上地地区二手房价上涨6.3%，五道口地区二手房价上涨4.2%，学院路地区二手房价上涨2.6%，其中二居、三居价格上涨尤为明显。由于在学校附近买房的家庭基本为举家搬迁，因此一步到位式的购房方式导致二居、三居需求明显，进而带动价格上涨。他指出，春节后部分学校周边房子的价格上涨较为明显，主要还是受供需不匹配的影响，让业主持房抬价有了底气。

北京中原地产公司三级市场部副总经理宫萍告诉记者，学区房周边的房产价格相较其他区域更稳定一些，尤其是其源源不断的庞大需求支撑着区域二手房市场，虽然成交方面也会受到房价变化的影响，但一些业主认为自己的房屋具有地段和特殊资源的优势，不愿降低房价出手，在市场低迷时便转售为租，因此一定程度上促使区域二手房价格相对稳定。

她举例子说，位于北京东城区东二环附近的史家小学、北京二中周边的学区房价格走势比较平稳，虽然经历了2008年楼市的低迷，但整体价格走势仍旧比较稳定，未呈现明显的上涨或下浮。同时，位于西城区的北京师范大学实验中学、小学周边以公房居多，出房量比较低，其价格也就相对较高也较稳定。统计数据显示，其周边二手房成交均价1至4月维持在每平方米1.4万元至1.5万元左右。

学区买房暗藏风险

尽管保值增值性高的学区房无论自用或投资都是不错的选择，但业内人士还是提醒，为孩子择校置业暗藏风险，选择学区房的讲究也比很多，因此要三思而后行。

常淑娟说，学区房的购买毕竟和普通房产购买不一样，最重要的是在能实现居住的同时让孩子顺利就学，所以在购买学区房时一定要注意以下几点：

首先，要关注相关重点学校、学区的政策变动，因为每年教育局会对学区划分做一些细微的调整。一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。

其次，对于新房而言，有些开发商可能会以学区作为卖点，购买的时候需谨慎，在调查后确定在此购买新房即可上重点学校的情况下方能购买。

再次，要事先调查清楚目标学校的入校政策，以免买了房也入不了学，例如目前北京各学区关于买房入学的规定尚未统一，目前大致规定主要有：在学区内买房入户籍即可入学，也有限制更为苛刻的，即不是该房产的首位房主就不能享受入学条件，有的学区规定必须按照孩子出生所在地户籍入学，落户时间限制非常严格。在购房年限上也存在着不同的规定措施，有的买房后即可入学，有的则要等待1至3年方可入学。

宫萍提醒说，地理位置优越是房子保值增值的关键。对于购买学区二手房用于孩子上学的购房者来说，可以尽量选择那些离地铁、公交车站较近，周边商业氛围较完善、配套设施(医院、学校、银行等)较齐全的区域买房，这样无论孩子就学或家长上、下班都便利，而且购物、生活等也会十分方便。对于购买学区房长期投资的客户人群而言，除了学校周边，最好还要靠近成熟的商圈、交通便利，因为随着商圈和轨道交通的不断成熟，其二手房价值会更充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

她还特别强调，了解清楚房屋产权状况是十分重要的。一方面要弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；另一方面，要确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性；此外，要确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。

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