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透过土地遇冷的表象抄底?只是强者机遇

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便宜？底价不等于低价

继8月12日土地拍卖会遇冷，两地块底价成交后，时隔12天的8月24日土地拍卖会仍然持续遇冷。但是，不少专家和业内人士认为，底价不等于低价。

位于江宁东山的G24地块是纯住宅用地，加上体量较大，总出让面积达到了87572.4平方米。拍卖前曾有业内人士分析，江宁东山一年多未有土地供应，本次土地从规划、地段等要素来看，均属于条件较好的地块。而拍卖当天该幅地块仅吸引了南京绿地国际商务有限公司一家，以底价7.5亿元的价格竞得，楼面地价4078元/平方米。

绿城拍地代表上海绿地集团苏南房地产事业部总经理吴嘉毓直言：“尽管底价拿地，但这个价格真不算便宜。”据了解，目前G24地块所在的江宁东山在售楼盘主要有世纪东山、天鹅湖花园等，实际折后价格大约为8600元-9300元/平方米。“对比周边在售楼盘的价格，G24地块的楼面地价确实不便宜。再加上建筑成本、融资成本等开发成本，如果还按目前价格9000元/平方米出售，那么地价与房价的比高达45%，如此算来利润有限。南京一般楼盘地价约为房价的30%左右。”有业内人士表示，“尽管现在也有一些楼盘地价在房价中的比例约为40%甚至以上，但那是建立在高地价、高房价的基础上，如楼面地价7000多元/平方米，在售价格16000多元/平方米，算下来利润还是比较丰厚的。”

而此前拍卖的位于尧化街道金尧路的G21地块，楼面地价也高达4022元/平方米。新尧新城内在售和即将推出的楼盘主要有香榴湾、新城邻里、旭日雅筑等项目，其中香榴湾、旭日雅筑等项目折后均价约为8200元-8700元/平方米，新城邻里售价略高，约为10000元/平方米，但目前几乎无房可卖。按照8500元/平方米的均价，G21地块的地价与房价比已达47%。

不过，近期的土地市场冷淡已与上半年形成了鲜明对比：上半年南京推出的22幅地块成交金额高达94亿多元，比2009年同期上涨271%，是近5年来同期吸金最多的半年。业内人士分析，调控的威力已显现，开发商拿地更谨慎和理性。

抄底？只是强者的机遇

有业内人士认为，土地市场冷淡，实际上也蕴藏着机遇。

8月23日，苏宁置业拿下的上海虹口区北苏州路190号商业办公地块，距离外滩约1.2公里，距人民广场仅2公里左右。如此优越地块却被苏宁置业以14.07亿元底价摘得，楼面价31691元/平方米。就在今年2月，距离该地块不到1公里的地方刚诞生了全国单价“地王”：闸北区苏州河北岸东块1街坊地块被华侨城集团以70.2亿元竞得，楼面地价高达52783元/平方米。苏宁置业集团相关负责人介绍，2008年他们也曾出手拿地，土地市场冷淡时往往是拿地的好机会。

8月24日，绿地摘得江宁东山纯住宅地，虽然业内认为这个价格并不低，但今年年初新出的江宁“地王”楼面价高达6449元/平方米。相比在新政前江宁的楼面地价，绿地依然是捡了一个大便宜。

“现在拿地是风险与机遇并存，对于有实力的开发商而言或许是增加土地储备的好机会。”南京网博机构总经理孙海认为，在国家调控背景下，土地市场冷淡仍将持续，下半年开发商将有更多“抄底”的机会。

而江北某开发商却不赞同抄底说，他坦言，本轮调控中开发企业对土地的态度更谨慎和开发企业本身资金问题是近期土地拍卖频频遇冷的主因，此时拿地可能与企业发展要求有关。“与以往不同，种种迹象表明本次调控政策的时间比较长，不少开发商已经准备在本次调控中过冬。此时拿地对开发商资金链的要求比较高。同时，国土部门、银监会等部门对闲置土地的监管越来越严格，这使得开发商对土地的态度也更慎重。”

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