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高层接连就楼市调控表态开发商或“以价换量”

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短短八天内，中央高层接连就房地产调控表态，要求各地继续落实好调控政策，坚决抑制投机炒作行为,这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号，重新调整预期。短短几天内中央高层接连就房地产调控表态，表明了中央政府继续贯彻落实国务院10号文件的决心。这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号，重新调整预期。

与中央坚持调控表态相对应，华远地产老总任志强一改力挺高房价的强硬态度，两次公开劝告开发商降价销售。任志强直言，劝降是为了避免政府会再出台“核武器”。

宏观调控以来，房地产商在力挺房价不降上颇为默契。如今，有多少开发商能对被认为是开发商代言人任志强的劝降买账，还看不到回应。

应该说，任志强的声音表达了开发商对中央后续政策出台的担忧，但同时表明，“劝降”说明大多开发商还保有底气死守高房价，所谓“兜里有钱，心中不慌”。

房地产开发资金渠道主要来自资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资。由于在房地产调控前大多开发商已经在狂涨的楼市中赚足资金，在2009年宽松的信贷市场上又获得了充裕的资金。大多企业认为扛过今年，或者再长一些应该没问题，但僵持不降价博的就是调控政策的时长。今年以来的宏观调控已经把开发商的四个融资渠道基本收紧了。

今年4月17日出台的“国十条”将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道封堵，虽然在香港上市的公司可以到国际市场发行债券，但需要付出10%以上的成本，信托的融资成本达15%-18%。银行贷款上，新政策对房地产公司的信贷融资收缩了规模。北京等城市在房产按揭上对二套房贷的认定标准提高，二套房贷首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，按揭贷款需求大幅缩减，使开发商预售资金大为降低。然而，通常状况下房地产开发企业要在7、8月支付土地出让金，年底前须付清工程款，资金支付量比较大。

专家表示，此时如果政府继续抛出紧缩开发商资金的政策，延长调控的预期，对开发商来说自然都很不利。或许“以价换量”是避免政府出台“核武器”，保全现有利益的权宜之计。

从北京楼市看，在预期不明朗深度观望下，8月前三周，北京市仅有8个项目开盘，供应房源不足2000套，而其中别墅和单价超过4万元的高端项目就有5个。

而据亚豪机构透露，9月份北京计划开盘的项目达28个，其中纯新盘12个，其开盘量和纯新盘比例都达到了调控以来的最高水平。据统计，9月28个计划开盘项目中，21个项目有报价，均价为22026元/平方米。而12个纯新盘的平均报价仅为19278元/平方米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000-20000元/平方米之间。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，9月计划开盘项目大增，主要与开发商市场预期较高有关，从目前市场走势及调控方向来看，政府并没有放松调控的力度，但也尚未出台更加严厉的调控措施，对开发商来说利空出尽即是利好，定价上，相比价格已推至高位的老项目后期，纯新楼盘定价没有任何负担和压力，可以通过灵活的定价策略。

另据中原地产对8大城市在销项目的调研显示，保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等房企均已出现价格松动。

目前业界比较认同年内后几个月楼市会出现“以价换量”的变化。然而，业界人士认为，“以价换量”之后是否会出现新一轮的恶性反弹还很难说。如果没有后续政策跟进，这个“价”是多少，完全取决于开发商的“脸色”，买家认不认账是一方面，政府调控之手是否还将收紧则更为关键。

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