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时评：小升初择校问题是否为学区房根源

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“为了上好大学就要上好中学，为了上好中学就要上好小学……”在这样的观念下，当孩子还刚刚上幼儿园，一些家长就忙碌起来，希望通过各种方法让孩子能进入划片的师资等条件较好的小学学习。其中，学区房无疑是家长们认为最保险的方法。

“为了上好大学就要上好中学，为了上好中学就要上好小学……”在这样的观念下，当孩子还刚刚上幼儿园，家长们就忙碌起来，希望通过各种方法让孩子能进入划片的师资等条件较好的小学学习。2009年11月，一项社会调查显示，打算“购买重点学校入学范围的学区房”的人占35.5%，49.1%的人选择了“出择校费”，40.4%的人会“托熟人找关系”。其中学区房无疑是家长们认为最保险的方法。

案例

孩子还没生先买学区房

林先生的儿子才一岁多，但是非常“有远虑”的林先生在孩子出生前就为他买好了一套学区房，“这样孩子一出生就直接落户，免去了日后的烦恼”。在购买学区房前，林先生做了充足的功课。而且他还将自己学习的经验做了充分总结，发布在网上供其他要买学区房的家长们参考。

问题一：如何确定入学指标

>>家长晒心得

林先生介绍，只有学校才是入学制度的制定者。中介、卖方说了都不算。所以无论合同上怎么限制，也无法100%保证入学安全。

对于老式公房，目前的政策是，每户只能有一个孩子在读。如果原来的孩子毕业了，接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校。因此，买房前需确认现在没有小于12岁的孩子落户，并且如果有户口迁出记录，那么在迁出的人员中，也不能有小于12岁的孩子。

对策林先生建议：买房者首先要在合同上写清楚，支付定金以后，卖家持有房产证，协助买家去派出所咨询该处房产户口记录。如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩，那么买家就可以放心了。另外，合同上必须要求在交易某个阶段，房主必须迁走所有户口。因为如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。

如果卖方不同意，可以要求留一部分尾款，比如15万。只有卖方保证户口历史记录“从来没有小孩落户于此”，并且迁出户口，买方才能支付尾款。否则，惩罚条款就是不支付尾款。

如果卖方坚持交易完全结束才处理户口问题，建议千万不要购买此处房产。“很有可能卖方无法迁出户口或有孩子正在此读小学。”对于商品房，目前的政策是每户只有一个名额可以入学。这些房子年代都比较近，所以只需用同样的方法确认“没有孩子现在或曾经落户于此”即可。

问题二：学区房范围的认定

林先生称，学区房的范围每年都有变动，学区房的范围划分归属区教委小教科。他发现有一些楼盘属于争议楼盘，在不同年份他们的归属不同。因此这样的楼盘千万不要购买。

对策林先生建议：第一，需要尽可能多地搜集学区房划片。家长可以亲自去学校实地考察，网上也有少量历年的片区划分。其次，要研究分析，争议楼盘的原因，选择最不容易有争议的楼盘。最后去向中介索取招生简章的复印件。

为了防止中介作假，他提供了两种鉴别的办法：其一，每年招生时间必然是当年的6月中旬的周末。因此通过计算可以知道报名时间。例如2008年6月14日是星期六。如果2008年招生简章的面试时间是2008年6月16日。这明显不对。而2007年6月16日是星期六，因此这个招生简章是通过2007年的那份篡改伪造的;其二，如果楼盘写在纸张边缘，或者明显插入了新楼盘，有可能为作假。

林先生觉得，2006年的划片最有参考价值，因为2006年是千禧宝宝入学，各个重点小学都缩小了划片。

问题三：贷款存在哪些陷阱

如果一次性付款或房子比较新，就不存在贷款陷阱问题。但是不同银行有不同的贷款年限。

对策林先生建议：对于总是在变化的银行政策，购买前一定要先咨询清楚各银行政策。其次，并不是所有老房子的房产证都写有建筑时间，因此，在建筑年份不明的情况下，就要看房地产评估公司以什么确定。

另外，公积金贷款年限非常宽松，绝大多数老楼都可以得到公积金贷款的支持。如果对于拿下贷款有担心，最好合同上说明，如果由于房屋年限问题，造成无法办成贷款，双方该如何解决这个问题。

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