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北京学区房门道儿多，买房换房需谨慎

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在北京中关村[6.14-9.97%]地区，如果你看到年轻父母始终跟在房产中介的后面，想尽一切办法把新房子、大房子换成旧房子、小房子，你不必觉得惊讶，他们找的就是“学区房”。

伴随即将到来的新一季小学招生，家长疯狂追逐学区房的现象明显增多，导致学区房价一路飙升。在北京，目前学区房房价比一般住宅要高5000元至8000元，最高甚至达一万元以上。

利益如此之大，房地产开发商自然不会坐视不理，地产广告中越来越多地打“学区房”牌，将学校作为楼盘最大卖点，“引入某名校进驻”等广告语屡见不鲜。

为了进名校房子越住越小

小曲今年27岁，去年刚结婚，虽然近期不打算要孩子，但却一直都在关注学区房。

小曲结婚时并没有买房，而是在圈定了心仪的几家小学之后，开始了挑选学区房的煎熬历程。问了好几处，不是价格贵得离谱，就是房子实在太破，折腾了足有一年了。不过，小曲一家已经达成一致，无论房子是老是小，为了孩子都能忍了。

相比小曲，徐先生则很庆幸。今年初，在北京楼市稍显低迷之际，他买了一套所谓学区房。近几天，他无意中发现，自己楼下一模一样的户型已经卖到了每平方米2.92万元，总价接近200万元。比自己买房时贵了近30万元。“我只能说可怜天下父母心。我原先在丰台区住，130平方米的房子，三代人住得很舒服，但丰台的教育比较落后，所以我也只能先把大房子换成小房子Ｏ衷诟⒆拥囊棠碳吩谝桓隽骄邮遥却蘸弦幌掳桑群⒆由狭顺踔性偎怠！

而记者也从一家中介公司了解到，在中关村三小附近，去年一套68平方米学区房卖106万元，现在价格突破了二百万元。即便如此，房子还是很抢手，基本有一套卖一套。

就近入学成就高价学区房

说到高价学区房的前世今生，跟一项义务教育政策不无关系———严禁择校、就近入学。

一位教育界业内人士向记者坦言，由于义务教育阶段的各中小学办学质量存在严重差异，该项政策现在看来有失效之嫌，各种择校行为屡禁不止。而2006年新修订颁布的义务教育法中就明确规定了政府所应承担的均衡义务教育发展的责任。但众所周知，造成教育资源不均衡的现状的原因是复杂多方面的，其改变也非一朝一夕的事情。因此，高价学区房短期内仍很有市

此外，这位人士以北京为例分析认为，有限的教育资源也是高价学区房产生的诱因。原来的教育资源设置只是为当地居民服务，但是随着城市化的发展，越来越多的外来人口进入北京，一年进入的可统计的人口就达几十万人，而优质教育资源不可能在短时间内无限复制。

土政策给高价学区房带来风险

采访中，记者发现了一份广受追捧的“学区房购买宝典”。仔细研读，发现买学区房的门道实在是很多。单纯以为花高价买了房子就能顺利进名校，显然是错误的。买学区房，门道之多真是超乎想象。

北京海淀中关村地区各重点小学的入学条件各有不同。著名的中关村三小就明文规定入学需同时满足以下三个条件：第一，父母和孩子必须是北京市户口；第二，父母和要上学的子女户口应在一起；第三，房产证必须是父亲或者母亲的名字，其他人的不认可。与此同时，还要满足在户口所在地居住三年以上的条件。也就是说，如果家长希望自己的孩子上中关村三小，而户口所在地并不在其规定的小区范围内，家长必须在孩子入学前三年办理房产交易和过户手续。

此外，有些学校因为以前业主的小孩已经享受过就读待遇，规定房产转让后继任业主的孩子就不再属于学校招生范围内。

买房进名校或许水中月

面对来势凶猛的学区购房热，很多开发商开始“心领神会”。不少楼盘在销售过程中就以学区房为诱饵，对家长宣称，只要买了房孩子入学无忧。但实际情况到底怎么样？

在北京朝阳区某楼盘销售中心，一位不愿具名的销售总监说到，所谓小区学校由开发商建仅仅是代建。学校的产权归区教委，如何办学应该由其说了算。但在现实中，教委对小区是否引进好学校没动力，可对开发商而言，好的学校可以极大地推动周边房地产的开发。所以，开发商有动力但没名分。

那么买房子就一定能享受到名校待遇吗？能不能写到合同里去呢？得到的答案是“不可能”。广大律师事务所合伙人、律师王心安指出，按我国相关规定，学校归属教委职责范围管辖，将学校引进小区名义上必须由教委负责进行，开发商没有权利承诺。基于此，一般开发商也不会同意将此内容写进合同。此外，孩子入学涉及的情况非常复杂，包括父母户口、孩子自身情况等，这些在合同中很难作出具体约定。因此，一些买房人购买的所谓学区房，往往意味着跳进了高价房陷阱。

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