南京楼市新政限制购买第三套住房

不是“限再新购一套”，也不是“停发三套贷款”，而是“暂时限购三套房”——就在大家都还在猜测刚刚出台的“江苏省调控细则”中“限制购房令”会用在哪些城市时，昨天傍晚，南京市发布“宁政发【2010】196”号文，制定了这次二轮调控的实施细则，共分五个方面，被称“宁五条”。让业内多少有点惊讶的是，“宁五条”直接对三套房“暂时限购”，也就是说，只要你的家庭有两套房子，那么哪怕是全款，也没法再随意买房。在这之前，只有深圳出台了类似的“不能再新购三套房”政策。

对比已经出台调控细则的几大城市可以发现，目前北京、上海、杭州、宁波、厦门等城市的细则都是“限再新购一套房”，在南京出台细则之前，只有深圳规定“停购三套房”。南京和深圳不同的地方在于深圳同时还限制了非本地户口居民购房，南京则没有。但南京版的“3个月不准涨价”等政策，深圳却也没有，所以有网友表示，综合来说，南京这次的“宁五条”堪称可和深圳的调控政策在严厉程度上并列“全国第一”。

南京市相关文件最后表示，房地产市场和住房发展事关国计民生，市宣传、发改、住建、国土、规划、财政、税收、物价等部门以及各区县人民政府要迅速统一思想，严格贯彻落实国务院的决策部署，要进一步明确调控职责，采取有效措施，加强市场监管，切实落实房地产市场调控政策。各开发企业要认真按照国家和省市调控工作要求，尽快形成住房的有效供应，同时要合理定价、积极促销，坚决遏制我市房价过快上涨，共同促进房地产市场健康有序发展，进一步切实改善居民住房条件。

“宁五条”

1

加快保障房、普通商品住房建设。强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房(含人才公寓)建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区(工矿区、棚户区)改造，多渠道改善人民群众居住条件。

2

严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

3

调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行我市的自住改善型购房补贴政策。

4

保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。

5

进一步明确责任，加强房地产市场监管。继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。

限制购买第三套房

昨天下午4点半，南京楼市的“最后一只靴子”也终于落地。在这份南京版的新政细则中，最令人关注的“限购令”制定得极为严格——只要已经拥有两套房产，将暂时限制购买第三套房，不过“限购令”的执行日期并未明确。此外，由于南京市权威部门昨日只发布了新政细则，并未进行详细解读，也没有接受媒体采访，因此，细则还留下不少悬念。

在南京的楼市细则中，尽管关于“限购”的表述只有一句话——“暂时限制购买第三套住房”，但从全国各个城市目前已经出台的楼市“限购令”来看，南京的限购政策相当严格。从字面上理解，这与深圳市出台的限购政策比较吻合，比上海市新政细则中“每户限新购一套住房”的限购政策严厉许多。

■解读：在上海出台的楼市新政中，暂定“本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”，违反规定的，房地产登记机构将不予受理房地产登记。

而在9月30日出台的深圳版楼市细则中，则规定“暂停在本市拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房”。

业内人士认为，两种“限购令”的区别在于，上海版的是“既往不咎”，不管你手上有多少套房产，一个家庭只能新购一套房；而深圳版的则是一个家庭只要有2套房产的，则不能再次购买住房。显然，上海的新政并没有深圳那么严厉，而南京选择的则是后者。与深圳相比，南京市的限购稍弱一点，其中对本地居民的限制基本一致，都是暂停购第三套及以上住房，而对外地居民，深圳市是停购二套，而南京仍然允许购买第二套，而停购第三套。

而深圳版“限购令”威力已经开始显现。国庆长假后深圳新房成交量骤降，部分已签约客户遭遇限购不得不退房。深圳房地产信息网显示，10月8日深圳成交新房降至118套，9日仅成交53套，10日也只有80套成交，这与国庆长假日均成交363套相去甚远。最近一周，深圳新房成交量大幅下挫超过40%。业内专家指出，未来两个月深圳楼市成交量有可能下挫三至五成，短期内楼价可望下探一成左右，未来新房均价可能跌破2万元／平方米。

3问限购令

疑惑1：限购日期如何认定

“通常，文件的最后都会称自发布之日起施行。可这条的执行时间却没说，截止日期也没有，难道是为两天后的南京房展会留条生路？”市民小王不解地说。

确实，在南京细则中并没有写明关于“限购令”的起始日期，这也是昨天市民疑问最多的焦点，会不会留给市场一定的缓冲期？有市民表示，如果参照购房补贴取消的日期10月20日来看，还有一个星期的缓冲期，南京本地的秋季房展会也不至于受到太大影响；如果限购政策从10月13日起就执行的话，那么观展的市民就会大打折扣了。那么，政策会不会从10月1日起执行？专家和市民表示可能性不大，因为国庆期间和之后都有楼盘开盘，对于其中已经签下合同的三套房购买者，如何追溯限购？还是“既往不咎”比较合适。

疑惑2：三套房如何认定

所谓的限购三套房，人们最关心的莫过于前两套房如何认定。业内人士表示，说法有二：一是较为宽松的，即目前手上只有两套房，不论你以前是否交易过房产，这也就是“既往不咎”，哪怕买过三四套，只要卖掉了，手上现在只有一套房，再买也不属于限购对象；二是严格一些的，只要名下曾经有过房产，而不论现在手上房子的套数，也就是说，哪怕你目前只有一套房，但是以前曾经买过两套房子，就不能再次购房。

此外，还有认房认贷的疑惑，对于银行来说，其所能查询到的购房记录实则只是贷款记录，全款买房的无法查询；对于房管部门来说，只要有购房登记在案的，均可以查询到。至于南京的购房记录究竟如何认定，是认房还是认贷，是看手上现有的存量房，还是看此前的买房记录，这些都需要官方的最终解释。

疑惑3：外地人是否受限制

安徽人张先生在南京已买了两套房子，昨天听说南京出台“限购令”的消息，他很困惑：“我还能再买房子吗？”

在深圳以及上海的楼市调控政策中，对外地人购房都作出了一定限制，深圳市要求对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；不能提供的则不能购房。

记者注意到，南京细则中关于外地人买房的表述为：“保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。”其中，对于外地人是否受限购令的影响并未明确。不过在多数人士看来，本地居民购买第三套房都受了限制，外地人购房肯定也要遵守限购令。但怎么体现保障“外地来宁工作需要购房”的精神，是不是只有能提供1年以上社保证明和纳税证明的外地人才能买，如果仅仅是外地人来南京投资，而不是来宁工作，会不会有更严厉的限购呢，比如像深圳一样不能提供相关证明的不得购房？细则的表述也都很含糊。

可何时开始执行却是未知数

楼市调控，买房人最关心的是房价会否降低，在这次南京版的楼市新政中，对于开发商的报价有了新的要求：“开发商申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。”

特别需要指出的是，不少买房人关心的购房补贴是否延续，在南京版的楼市细则中有了明确的规定。明令从10月20日起取消。

开发商申报的楼盘价格

3个月内不得涨价

■解读：在南京现有的房地产政策中，对于楼盘在申领预售许可证时必须申报价格早有规定，在今年7月份出台的《南京市商品房预售方案》中，明文规定开发商必须将所售楼盘的销售日期、销售价格、销售方式，以及套型、套数等详细信息公示于众，不过对于房价并没有过多要求。

房管部门表示，由于南京对房价仅采取备案制，开发商在领取预售许可证的时候只要登记备案即可，今后如果要调整价格(多为涨价)，只需再次申报。

而在南京的这次楼市细则中，首次明确了申报的楼盘价格在3个月内不得调高，这对于开发商来说是比较“头疼”的。

不过，也有业内人士表示，楼盘开盘前，只要将房价申报得高一点，正式销售时再降点价，就可以回避这条政策，而且市场上多数开发商也都是这么干的。“比如江宁一家楼盘在网上的备案价格一律是每平方米1.2万，而实际销售价在每平方米9000元到1万元之间，这种现象确实比较普遍。”

为了堵住这一漏洞，南京的细则再次规定：“对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。”这也就是说，如果开发商随意定一个价格，将有可能受到政府部门的查处。不过，也有市民指出，除了土地增值税清算和稽查外，今后有关部门是不是对开发商申报价格也要进行一个把关，明显高的能不能核定价格，这个也希望政策能更明确一些。

取消补贴了

20日赶紧鉴证和送件吧

■解读：在今年1月1日起实施的购房补贴政策中，凡是购买自住首套房，以及一年内卖旧买新的改善型购房人，只要买的是面积144平方米以下的普通住宅，购房人在缴纳1%的契税后，政府还将补贴0.5%。以一套100万元的房产为例，自住和改善型购房人可以拿到5000元的补贴。按照当时的规定，这一补贴政策将实行到今年年底。而在今年的宏观调控中，为了抑制购房需求，不少城市自行制定的优惠补贴政策纷纷取消，南京的购房补贴也终于提前终止。

至于取消补贴的时间，在细则中也明确：“自2010年10月20日起停止执行自住、改善型购房补贴政策”，也就是说，如果在10月20日之前办理一手房鉴证与二手房送件，还是可以搭上“末班车”的。马祚波

■这些政策很明确

契税与省里一致

与江苏省近日出台的新的契税标准一样，南京市政府在这份调控细则中也明确了新的契税征收办法：以是否属于家庭唯一住房为界，如果不属于的，无论面积多大，一律按3%征收契税；如果属于家庭唯一住房，144平方米以上的征收3%，90平方米到144平方米的征收1.5%，90平方米以下的征收1%。

此外，对于个税补贴政策也予以了明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的市民，将不再减免个人所得税，这一点与江苏省的新政要求也一致。

差别化信贷

在9月29日中央多部委出台的“二次调控”中，再次重申了银行实施差别化信贷政策，抑制炒房等投资需求，维护房地产市场的稳定。南京市的细则中也提到了这一点，明确要求商业银行暂停发放三套及以上住房的贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非南京居民，也要暂停发放贷款。

对于贷款购房的首付款比例，南京市要求一律调整到30%及以上，二套房的贷款政策必须严格执行首付款50%、利率1.1倍的规定。

马祚波

■市场动态

南京仙林湖一地块

保利7.6亿拿下

本报讯 在南京细则出台的同时，“9·29”新政后南京第一场土地出让昨日完成，仙林湖总面积75466.5平方米的住宅类地块被保利江苏房地产发展有限公司收入囊中，成交价为76000万元，溢价约12%。

此次拍卖的地块位于栖霞区仙林湖以北，东至湖北东路，北至望月路，南至纬地路，与此前荣盛和招商所退地块紧邻，距离地铁二号线东延线末站经天路站约有五到十分钟的车程。地块总面积超过7.5万平方米，挂牌总价为68000万元，容积率为2.2。一共有3家开发商参与竞拍，分别是江苏亚东建发集团和南京交通投资公司联合申报，另有保利地产和万科地产两位地产大鳄参与竞拍。

不过，在拍卖过程中，亚东没有参与竞价，而是由保利与万科两家比拼。经过8轮竞价后，价格已达到76000万元，此时主持人将1000万的加价幅度降至500万，但万科的竞拍人员已无意继续举牌，最终保利地产胜出，成交楼面地价4577.6元/平方米。当有记者问到，契税调整和细则出台后为何还坚定拿地时，保利的负责人表示，地是开发商的面粉，楼是面包，要做面包，面粉总是要买的。

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