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沈阳学区房投资接力防掉棒买房要擦亮眼睛

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儿子刚满三岁，家住沈阳市于洪区的刘女士就开始为孩子上小学的问题着急。两种方案摆在刘女士面前，一是买一所学区房，另外一种就是找人，拿择校费。比较之后，刘女士还是觉得买房子更保险省心一些。

前不久，她在皇姑区的辽大社区看了套房，十年以上房龄，是珠江五校和四十三中学的双学区，每平方米将近七千元。虽然房子房龄大、价格高，但中介却坚持绝不议价，并告诉刘女士说，这是刚登记的房源，如果不赶快决定，一星期内绝对能卖出去。刘女士没作过多考虑，赶紧“抢”下这套房子。

如今，名校已经成为房子的一个巨大吸金保障，无论是二手房还是新盘，依托名校这样的稀缺资源便能一下“麻雀变凤凰”，再不好的房源也能卖个好价。

学区房每平至少贵千元

不久前，中国青年报社会调查中心通过民意中国网进行了一项调查，结果显示，只有22.8％的人不打算为孩子择校。57.3％的人愿意购买高价学区房，认为买学区房不值的占42.7％。买学区房的人仍然占据优势。“新孟母”为了孩子的未来可谓煞费苦心，这也导致学区房价格不断攀升。

对于沈阳市场而言，学区房同样日益升温。首先是二手房市场，比较典型的学区房代表就是珠江五校和四十三中学周围的房源。据附近的某中介老板介绍，位于两所学校附近的辽大社区内有一部分房源是学区房，因而价格比同地段同品质的房子至少每平方米要贵1000元以上。而且，这些学区房因为数量少，从挂牌到卖出最多一星期。前几天他卖了一套辽大社区的学区房，6950元/平方米，两个客户为这套房差点大打出手。

无独有偶，作为沈河区的典型学区楼盘——地王国际花园由于是七中的学区，记者从中介了解到，一些小户型房源短短两三个月的时间之内，每平方米就上涨了近2000元，而且还很好卖。

学区房热不仅表现在二手房市场，新商品房同样升温明显。最典型的是以珠江五校和四十三中学为代表的亚洲城，据了解，该项目一经推出就大受欢迎，其房价最高接近一万元一平方米。即使在上半年市场不好的大背景下，亚洲城的销售仍不错。

以文艺二校和七中作宣传的学区房——沈河区的泊岸华庭，咨询登记者也非常多，虽然只有三栋点式高层，而且南向全为大面积户型，起价在7500元/平方米以上，但据知情者透露，项目目前的蓄客量已经足够消化出售的房源，甚至后登记的客户能否买得到都不好说。

据了解，目前沈阳已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块。首先就是皇姑区的辽宁省实验中学板块和珠五小学、四十三中双学区板块，前者的二手学区房房源价格每平方米在6000元到一万元左右，户型越小价格越贵。后者每平方米大概在5500元到7000元之间。再有就是沈河区的文艺二校、七中附近，和平区的铁路五小和一三四中学双学区房。这些板块的学区房与非学区房相比，价格每平方米少则相差千元左右，多则相差高达五千元以上。

家长眼中的投资“接力棒”

“小户型的学区房最好卖。对于购买学区房的家长来说，一般只是落个户口，并不实际在此居住，其间房子可以出租。等孩子升学，房子的任务完成了再继续转手。而且，学区房虽然价格高，但是升值也快，而且好卖。因此，买学区房也算是一种理性投资。这是目前购买学区房最普遍的想法。”沈阳芒果中介的一名工作人员表示。

不只是沈阳，全国各地都面临着学区房价格高这一现状，比如北京，甚至出现了诸多的天价学区房，仅仅是一条马路之隔，条件差不多的房子因为学区不同每平方米相差万元是很正常的事情。辽宁省实验中学旁一处40平方米的小户型学区房的购房成本比非学区房高15万元以上，如此之高的费用是否值得？沈阳芒果中介的一名工作人员表示，先不论值不值，就是多花钱也未必能买到。而且，辽宁省实验中学的学区房最近又涨了不少，即使这样仍是一房难求。

另外，记者走访中介了解到，虽然学区房一般都是旧房子，但是肯花高价钱买学区房的人都不是自住。因此，往往是户型面积越小、总价越低的房源越好卖。购房的家长等孩子上完学就转手出卖，其间的升值还相当可观。从这个角度看，选择购买学区房不但省下了择校费，也是一个不错的投资方式。因此，学区房就像是一个接力棒，从一个家长手中不断地往下传下去。

不仅二手房市场热捧学区房，高档商品房同样不惜重金引入名校资源以吸引购房者。典型的就是一些新兴居住板块的住宅，学校作为新开发区域的配套，各家开发企业都不惜出资或出地来争这块蛋糕。像长白岛万科城（查看地图）引入了铁路五小、远洋天地（查看地图）引入了南京一小，远洋天地更借此特别推出了小户型学区房的概念。浑南的金地国际花园也打出了重点学校的广告宣传。品牌地产与名校的联姻，无疑也是力挺房价和带动销售的重要手段。

购房风险防不胜防

为了把孩子送入重点学校，家长们可谓倾尽全力。但是，在巨大的付出背后，购买学区房的风险却一直居高不下。

皇姑区昆山路的昆山二校周围有不少二手房，有的房源距离学校仅几十米的距离，却不是该学区的学区房。紧挨着的两栋楼，一栋是学区房，另一栋就不是学区房，类似情况在沈阳并不少。因为真正的学区房并非按距离划分，而是按区域划分。而且，学区房的区域划分每年都会有略微的调整，一些“边缘类型”的学区房很可能今年是好学区而明年就不是了。

因此，如果家长购买学区房，每年的中小学学区划分方案是必须要研究的。另外，在户口方面，每个区的规定也不尽相同，比如皇姑区重点学区就要求户籍落户三年以上，与父母同住且是常住居民。铁西新区却没有落户三年的规定。不仅各区对学区房的规定有差异，甚至同一所学校对学区房的划定也存在变化，再加上一些中介的虚假介绍，很多时候购买二手学区房的风险是防不胜防的。

不仅二手学区房需仔细辨别，新楼盘更是如此。一些承诺可以上重点学区的开发商，虽然广告中打出某某学区，但是有些开发商只是口头承诺，有些是拿出教育局学区划片的文件，各家都不尽相同，因此以高价格买来的学区房，其实未必有百分之百的保证。倒是一些新兴区域品牌与名校联姻的项目更稳妥些。

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