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临近开学租买太原二手学区房“功课”须做足

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临近开学，地处重点学校周边的二手房再度成为市场热点。然而，二手学区房市场中存在着不少“陷阱”，需要家长们非常谨慎，否则就会损失惨重。

近日，记者走访了省城多家房屋中介，就此进行了采访。

先核实入学按片划分情况

案例：今年，袁女士的孩子将要上小学，想在太师一附小附近买一套二手房，希望孩子能按片区划分至太师一附小。于是，她买下了太师一附小对面鞋城宿舍的一套房子。可最近她才知道，鞋城宿舍的孩子不在太师一附小的划分片区内，而在火车站西北角的小五台小学。

龙城居业广场店店长高磊表示，购买学区房，一定要先去周边的重点学校或者区教育局，核查清楚所购房屋的住户，会被划分到哪个小学，再出手购房。有的小区划分特别细，甚至一栋楼的几个单元，都会被划分到不同学校。

提前核档很重要

案例：近日，王先生已和房主刘先生签了《存量房购房合同》，并且太原市房管局已受理过户申请。就在受理当日，王先生把房款打到了房主刘先生的账上。可没过几天，房管局却通知：由于房屋属于刘先生与其妻子的共同财产，而购房合同上只有刘先生一个人的签字，无法完成过户。当王先生再次打电话找房主刘先生时，已经联络不到了。

高磊表示，目前太原市有一批老房子，其房产证上名字只写有夫妻中男方（户主）的姓名，而档案中却显示为夫妻双方共有财产。因此，上述案例中，只有刘先生一个人的签字是无法完成过户的。这个案例提醒市民，二手房交易前一定要提前核档，看房屋是否属于共有财产，因为每个共有人都有权将自己的份额分出或转让。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的二手房会惹上麻烦。

此外，太原市房管局人士表示，提前核档只需买卖双方带有效证件及单位介绍信，向档案馆核查即可。查看房屋是否有抵押记载、房屋土地性质及房屋产权等是否有问题。

一般挂牌房价是“净房价”

案例：马女士忙活了两个月，终于敲定了省城桥东街一套价值38万元、面积为70平方米的小户型房屋。可在交易时，却被告知需要准备40万元。对此，房屋中介的解释是：目前太原市二手房交易中产生的税费都需要购房者承担，这两万块钱包括契税、维修资金、登记费、中介费等。马女士无奈之下掏了这笔钱。

记者走访了省城多家房屋中介得知，在无提前约定的情况下，目前太原市二手房交易税费的确都由购房者承担。21世纪不动产工作人员告诉记者，一般情况下，二手房房屋中介挂出的房价为“净房价”，一套小户型交易最终价格会比“净房价”多出1万多元。

对此，太原市房管局相关负责人介绍了二手房交易的所有税费：契税：3%（143平方米以下，包含143平方米），4%（143平方米以上）；维修资金：高层（含带电梯的多层）90元/平方米，多层（含别墅）50元/平方米；登记费：85元/套；交易费：6元/平方米；测绘费：20元/套；土地出让金：1%；营业税：5.5%（产权登记后5年以内交易）；个人所得税：1%。

承租人享有优先购买权

案例：李女士签了一年期的租房合同，可是合同还没到期，房东却通知她房子已经卖了，要求她尽快搬走。在太原市房管局工作人员的帮助下，李女士起诉了房东，维护了自己的利益。

易佳房产的张先生表示，这个案例提醒广大市民，如果所交易的房屋租赁合同还未到期，必须在租户签字并同意放弃优先购买权的情况下，《存量房买卖合同》才会生效，否则视为无效。

据太原市房管局交易大厅工作人员介绍，今年，太原在《存量房买卖合同》中增加了所出售房屋的租赁情况，例如所出售房屋的租赁情况及户口迁出情况，明确了卖方应在房屋出售前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

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