深圳学位房价格普遍高于市场 旧楼卖到豪宅价

深圳新生儿2006年首破10万，2007年13.5万、2008年16万、2009年15.8万、2010年16.8万，与台湾一致。2006来5年新生72万人，等于内地中等城市总人口。而深圳同年级优质学位只四五千个。

———深圳房地产专家半求

程小姐的孩子今年才4岁，但她去年底就开始在为给孩子买个好学位房而四处奔波了。程小姐现在居住的南海玫瑰园二期，没有好学位。周边比较近的是工业八路附近的一些楼盘，带育才一小、二小和三小的学位，但这些房子太老旧了。于是程小姐过完年又调整了新目标，锁定科技园南区的南山外国语小学。如今程小姐基本一有空就约中介看房子，置业片区终于是定下来，但可选择的房源并不多，而且究竟是要小投入买滨福世纪广场的一房，以后让司机每天接送孩子上下学，还是干脆花个三四百万买个周边的三房搬过去住几年，她一直处在纠结当中。

学位房划定每年都会微调

对于为学位房而纠结的人来说，程小姐的遭遇算好的，毕竟她有得选择。有网络调查显示，深圳的家长们为孩子学位房苦恼的比例达到了近八成，四处奔波不说，最终徒劳一场的比比皆是。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣告诉南都记者，去年下半年他接到过这样一起纠纷案例，委托人刘先生为给孩子读书，购买了南山前海学区的一套三房物业，当时总价是300万，签合同时交了20万定金，并明确约定了保证物业能带南山实验小学的学位。但事后刘先生却听人说，该物业并不带学位。而中介却一口咬定是带的，并坚决不愿意解除合同。

张茂荣说，刘先生算是有点“背景”的人士，他动用了很多私人关系去多方面了解，甚至找到了南山区教育局和南山实验小学的一些相关负责人，也都没有明确得出一个具体的结论来。为什么连区教育局和学校的人都不能给出一个明确说法?

教育方面的业内人士林女士告诉记者，其实对于教育部门来说，从来没有明确的“学位房”概念。目前，深圳市划定义务教育阶段学校的招生地段，是按地段招生的方式落实就近入学政策。具体学校的招生地段由所在区教育局根据辖区人口分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。由于深圳全市人口密度分布不均，学校也不是均匀布局，而且办学规模不尽相同等原因，学校招生地段也可能出现大小不同的情况。每一年，各区教育局都会根据辖区学位供需情况，对学校的招生地段进行一些必要的调整，但一般调整的幅度不太大。“刘先生之所以会遇到这种模糊不清的情况，应该是他购买的物业正好是在边界线上，而购买的时间又还没过当年度具体调整的时间，一切都有可能存在变数，人家就没法给他明确的答复了，所以在买之前他应该多调查调查。”她说。

买前调查很重要

据张茂荣说，当时刘先生买这房子的唯一目的就是解决孩子就读南山实验小学的问题，如果没学位对他就毫无意义了，所以委托他们给卖方发了律师函，表示一定要保证物业带学位，否则就必须解约。

最终刘先生是否如愿以偿，张律师表示不太清楚。他就此提醒购房者，如果是奔着学位去买的房子，在签订合同时一定要记得把具体的要求进行黑纸白字的备注，要明确解约权，否则很容易吃了哑巴亏或产生纠纷。

他同时还指出，一般购买此类物业，前期要花的功夫是必须的，比如核实具体房源的学位使用情况，最好能到学校去调查，另外要确定楼盘究竟带不带学位或者带哪个学校学位，尽量找楼上楼下的小区邻居进行了解，看看人家的孩子都在哪里读书等等，切不可盲目听信中介或者卖家的一方说法。

美联物业百花园分行经理郭虹也表示，调查是必须的，百花片区应该算是深圳市最有名的学区房片区了，来这里买房的家长，前期一般都做了大量的咨询和审核工作，因此就她所知，一般很少产生纠纷。而同在该片区的中原地产中介人员李小姐则笑言：“你不知道有些家长多细心，房子还没有买呢就已经打听到今年这个学校要招几个班，哪个班的班主任是什么情况了呢，上次我有客户跟我说起，感觉她为她们家孩子都成侦探了!”

学位房价格普遍高出市场

肯为孩子花这么多心思的家长，花钱那就更不在话下了，这也是为什么深圳的很多学位房区域，房子虽然非常老旧，但价格却攀比豪宅，而且基本是维持在只涨不跌的状态。记者通过多个片区的调查了解发现，无论是一手房还是二手房，只要是带了有学位的，特别是重点小学或者中学学位，价格一定高过周边物业，还屡屡听到一抢而空或一房难求的情况。香蜜湖片区有深圳外国语学校(东海附属小学)的东海花园，比仅隔着香轩路、同是大社区的香荔绿洲，目前二手房放盘价普遍高了3000元/平方米左右;蛇口片区很多房龄超过10年甚至15年的老房子，也因为带有优质学位，价格还在不断上涨，比如1990年的爱榕园，带有育才二小学位，在2010年调控政策新出时曾一度下跌到1.4万元/平方米，目前不仅价格快速回升到2万元/平方米左右，且与附近不带育才小学学位的桂园相比，每平方米价格高出约2000元。

还有一直主打深圳实验学校大牌的百花片区，甚至一些在南山蛇口或是宝安龙华工作生活的家长，也到片区置了业。该片区房源多年来一直都很紧缺，目前能够直接交易的房子不到10套。其中，最为抢手的是国城花园的单身公寓，因为其是片区唯一带有深圳实验学校小学和中学双学位的两楼盘之一，其均价已经到了5万元/平方米。

对于学位房价格高涨的情况，深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕说：“本质的原因还是深圳市的优秀学校稀缺，优质教育资源的分配不均衡。”他对此建议，为了防止学位房的过度短期内暴涨，应该可以对学位所匹配的房屋产权所享用学位资格的轮候周需作出限制，这样能防止学位房或在短期内转手率高的问题。

学位房片区少见投资客

我们可以看到，不管经济大势如何，不管楼市风浪怎么起伏，学位房区似乎永远有个“托手”，房价几乎只涨不跌。好几个片区的中介告诉记者，即使2008年楼市低谷期，学位房价也是相对平稳，而近两年就飙得太快了。

都说有利润的地方就一定会有投资客的身影，学位房这种看似只涨不跌，抗风险能力很强的物业是否成为投资客们争相追捧的对象?记者带着此问题调查了多个知名的学位房片区发现，投资客们的身影在这些片区出现得并不频繁。南山的蛇口、前海、科技园等学位房片区，基本都是以住家客为主，而在福田百花片区，中原地产李小姐说，她在片区工作已经有一年，还没碰到过一个纯粹的投资客。

美联物业的郭虹经理说：“如果要算比例的话，这个片区应该最多也就5%。”据她介绍也有遇到过投资片区物业赚钱的，但该顾客最初也是因为自住需求买的第一套房，“他开始是为自己的小孩读书在片区置业，后来小孩毕业了将房子卖掉赚了一大笔，因此尝到了甜头。后在2009年又买进了一套南天二花园的三房，总价240万，到去年涨到290万的时候就出手了，一年多也赚了50万，不过我们遇到这样的投资客还是非常少的。”

据郭虹分析，投资客不多的原因主要有两方面，一是现在购买学位房价格都不低，投入相对大，而且不可能买来就出手，导致时间成本也长;二是好的房子本来盘源就非常的少，能抓到一套不容易，而许多家长都削尖了脑袋等着好房子出来，一旦有了并不是特别在乎多几万少几万的价格，投资客则不同，他们看重的是低价带来的营利空间，自然“抢”不过那些有实际需求的家长们。

据记者了解，目前深圳的教育资源分配并不均匀，相比来看好学校都集中在罗湖、福田和南山。而在这么多片区中，投资客相对多点的应该算是罗湖的东门、翠竹片区，这主要因为罗湖一直以来房价波动都比较平稳，如今该片区的均价也就在1.5万-2万元/平方米，上到2万以上就算非常贵的了。相对低的价格让不少带学位的小户型物业还可能做到以租养供，因此吸引不少长线的投资客。他们淘到笋盘后就买下放租，等过个几年学位又可用时，房子一涨价就立刻出手。

购买学位房六项注意

先确认楼盘所配套的学校。交易中不排除中介人员由于不了解市场，或是要促成交易的角度，介绍不在名校学区内的房子。你有两种渠道了解楼盘所属学位：一是登陆楼盘所在区教育局网站，查询学区配套信息，一般3月中旬会出具体的《学区地图》;二是亲自到学校咨询。

看中物业后，需确认学位有没有被占用。你需要同时了解两点：一是学位是否正在被使用;二是如果目前没有使用学位，则需要关心上一次使用学位是何时。你具体可以通过两种途径得知结果：一是询问业主;二是到学校查询。“名校的学位一直很紧张，有的学校规定学位5年内只能用一次。也就是说，申请学位之后，下一次使用要在5年以后。所以像这种情况，尽管当前学位未被占用，但前后时间未满5年也不满足学校要求。”世华地产研究部总监肖小平说。

原业主户口是否迁走十分重要。当前深圳的学校排学位一般分为几类，户口及房产都在学区内的排在第一位。拥有房产但户口不在学区内的会排名靠后。所以，你还需要确认原业主的户口已经迁走。叶蓉告诉记者，查询户口有没占用，需要业主带上身份证、房产证去公安局户籍窗口查。执勤民警会口头告知物业所在地址的户口有没有人挂靠，这一说明没有书面文字。这个工作应该在正式办理手续之前做，并在与业主签订的三方合同中注明户口迁移的相关事项。如果户口尚未迁移，则需注明XX日之内迁走。

购买学位房最好在小孩入学前1-2年进行。“如果9月份开学，3-6月份才着手买房，则很可能要‘碰壁’。因为对于学位使用，很多学校都会有相关规定，如‘在学区内居住满一年’之类。所以建议购买学区房的家长除了关注物业本身之外，要更多关注物业所在学校对学位使用、排位等详细规定。”叶蓉说。

多向学校咨询具体的学位使用规定。如果家中有两个小孩，或是有两个及以上的小孩需要挂靠户口，就读学区房，则需要提前了解学校的相关规定。“如果两个小孩年龄差不够学校规定的标准，那么家长可能要为第二个小孩的入学问题大费脑筋。所以提前了解更多、更详细的信息十分有必要。”肖小平说。

除了学位之外，还应结合自身需求，综合考虑学位使用完毕后的处理问题。中联地产南山缤纷年华分行经理徐士征则提醒购房者，按照自身需求买房。“如果仅仅从学位角度考虑，可以购买小户型单位，总价更低一些，以后出租也更丰满;如果出于自住+学位两方面考虑，则建议选择社区好、楼龄短、配套好的次新房，日后换房升值空间较大。”徐士征说。

延伸阅读：有人为学位房去离婚

“你知道吗，现在的家长们有多么执着，为买一个学位房啥招都能使了。”中介小徐跟记者谈到他们公司客户谢小姐，说其本来已经给儿子入读深圳实验学校小学部完全铺好了路，也认识了学校的人，可就等着买下国城花园的一套物业时，却遭遇到了限购令。

虽然夫妻双方都是深圳户口，但由于丈夫名下已经有三套物业，既贷不了款也买不了房了。于是为了不让计划落空，他们毫不犹豫就去办理了离婚手续。“还不是办的假离婚证，是真去民政局离的，就怕到时出什么漏子耽误了孩子报名的时间，考虑都不考虑一下呢。”小徐说。

有人嫌学位房贵送孩子去贵族学校

吴女士应该是“理智型”家长的典型代表，现在万科城别墅居住的她去年看好了核电花园一套80平方米的户型，当时市价230万。一是因为孩子不到4岁她没那么心急，二是因为龙华离百花路不近，这么老旧的房子卖到近3万/平方米觉着有点不值，稍微犹豫了一下想等价格降降再出手。谁知道近期从中介那里获悉，同样户型的房子上个月竟然有套以总价300万成交了。这么狂涨的势头让她非常生气，于是心一横彻底不再考虑买学位房了。

她告诉记者，自己和老公现在都在办理加拿大的移民，她也不期望孩子在国内，等孩子到了6岁要读小学时，干脆直接送贵族学校去算了。“一年学费也才8万，一口流利的英语挺不错的，就不去凑这热闹了。”她说。

核心问题：

1.带学位的房子买了就能入学吗?

一般来说由于申报学位是要根据实际居住情况来定的，在提交材料中也需要有相关的居住证明，比如物管水电发票、煤气发票等，所以并不是仅仅有房产证明或购房证明就可立刻申请。在具体居住时间上各个学校的要求都有些区别，但起码的规定都是居住一年以上，一些知名或热门的学校如南山外国语学校小学部、深圳实验学校小学部等，原则要求是要居住三年以上。当然，也有一些情况是买了房子办好过户手续后就可申请到的，这主要是出现在那种学位不太紧张的学校。

2.可以用亲戚的房子申请入学吗?

学位的申请必须是直系亲属，比如父母、爷爷奶奶或者外公外婆，用其他亲戚或者朋友的房子名额是不具备就近入学申请资格的。不过这种情况也有相应的解决办法，就是以租赁的形式，承租人必须要是申报学位儿童的直系亲属，要提供相应的由房屋租赁所出具的正式租赁合同、各种水电煤气发票等居住证明，并要业主明确注明同意将房屋所带学位给予承租者使用。

3.房子的学位曾经使用过还能再申请吗?

只要是原来申请的学位已经退出或者完成学业，可以重新进行申请的，但这其中要注意两个方面，一个是学位刚退出或完成的当年是不能申请的，因为之前已经使用了当年的指标，要从第二年开始;另一个就是如果是租赁，租房合同期限要从申请日或之前起，跨越当年8月31日。

4.申请公办学校学位是“先到先得，后到没得”吗?

凡在规定时段内按有关规定申请学位并取得学位申请受理回执的，即为有效申请。凡属有效申请的，教育部门不会以申请时间先后作为安排学位的依据，不存在“先到先得，后到没得”的情况。

5.农民房或者军产房等小产权房能申请学位就读吗?

由于农民房很多属于违章建筑是没有房产证的，所以不具备申请资格，而军产房、集资房等小产权房如有办理房产证，原则上是可以申请的。

6.就近入学就是在直线距离最近的学校就读吗?

不是。目前深圳市通过划定义务教育阶段学校的招生地段，按地段招生的方式落实就近入学政策。就近入学是指适龄儿童就读现住址所属地段的学校。学校的招生地段由所在区教育局根据辖区人口分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。由于全市人口密度分布不均，学校也不是均匀布局，而且办学规模不尽相同等原因，学校招生地段也可能出现大小不同的情况。各区教育局还会每年根据辖区学位供需情况，对学校的招生地段进行必要的调整。

7.深圳户籍与非户籍家长在申请学位上有区别吗?外籍人士是否具备申请资格?

从各区教育局的网上申请要求来看，深圳户籍和非户籍人口需要提供的资料和条件等差别不大，但在实际操作中大部分学校是明确划分了A/B/C/D甚至E/F/G等类别的，也就是越靠前的申请到的可能性越大，这个划分的标准中就有深户和非深户的区别，深户更优先。另外还会区别房产是属于父母，还是属于祖父母或外祖父母;儿童的户籍是迁入了申请的房产内还是没迁入内;儿童的直系亲属是业主，还是租客等等情况。港、澳、台或外籍人士的孩子就近读书，具有同类申请资格的。

8.深圳户籍适龄儿童的学位申请材料具体有哪些?

户籍证明材料：准备适龄儿童及父母的本市户口本、儿童的出生证。居住证明材料：提交在学校招生地段范围内实际住房的《房产证》或《购房合同》，按当地国土房产部门的有关规定办理。提交《购房合同》的需同时交验购房交款收据。在学校招生地段范围内租房居住的，提交街道办事处房屋租赁所出具的房屋租赁合同登记、备案材料。以上材料均需验原件，交复印件。另据记者多方采访调查发现，很多学校都需要物业管理费、水电费、煤气费等发票，提醒家长们最好能在递交资料时详细询问清楚。

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