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教你在深圳精明购买学位房

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住西乡的王女士家中小孩还不到两岁，上幼儿园尚且不够年龄，但做父母的已经在琢磨孩子上小学的事了。由于所处片区没有理想的学校，王女士想为小孩在蛇口买套带名校学位的房子。但初次考虑买学位房，王女士有点找不着北。“身边同事已为人父母的，都说买学区房要考虑的东西非常多，户口、学区、学位等等，各个学校规定也有不同。我现在的麻烦是，怎样安全、顺当地买下一套学区房？”

专家初解

“如果是冲着学位买房，要先选学区，再看学校细则，最后才是选楼盘。另外，买学区房并不是买到了房就可以使用学位，有的要住到半年、一年甚至更久才可以优先申请，建议买学区房的置业者最好在小孩入学前两年就进行。”美联物业南山区区域总监孟祥义说。他告诉记者，除了政府片区规划等无法控制的客观因素之外，买了学区房没法上名校的状况完全可以避免。

具体要关注哪些环节，孟祥义也给出实操性建议。他认为，买学区房的置业者，必须要注意的有三个核心点：一是户口迁移，这一过程必须要在交易结束前完成。目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金；二是多登录教育系统网站，留意学区变动，；三是要摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。

蛇口一中介高级置业顾问小程所在的分行，做的多是学位房的生意。她告诉记者，户口和学位还不能完全划等号。“也可能存在这样的情况，户口已迁走，但学位仍在被占用。所以合同中除户口迁移之外，还应明确学位问题，业主最好亲自查询清楚学位是否被占用。”小程说。

律师补遗

怎样尽可能地保障自己的权益？记者就此咨询了房产律师。他们的建议是，核心问题要白纸黑字地写进合同，并明确违约细则，提高违约门槛。如果你要买的是新房，开发商打出“学位房”的广告，最好白纸黑字写进合同。如果楼盘“傍”的学校已经落成，则要在购买之前先进行咨询，看是否在学区范围内

如果要买的是二手房，则要重点关注前业主的户口问题，及是否占用学位的问题。鉴于“学位房”的特殊性，最好将户口迁移、学位问题写进合同，最好在二手房交易结束之前完成户口迁移工作，或者在合同中明确“截留一部分房款，待户口、学位问题解决后划拨”。如果卖方拒绝配合迁移户口，则可视为违约，买家有权解除合同，并要求卖方支付违约金。

更多买房知识：

好房子必备的七大标准年轻人购房要注意什么

一套好的房子，必须包括以下七个标准；年轻人购房需注意八大要素。

一、确定5公里生活圈

上班的时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到。

如果每天花费2小时在交通上

1月=60小时=2.5天

1年=730小时=30天

50年=36500小时=1520天=4年

二、小区绿化要达到35%以上

居住环境有一个重要的硬性指标枣绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

三、社区人性化设计

一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。

四、社区配套齐备

一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。

衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等

食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店

住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。

行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。

其他：还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等。

五、什么是好户型

主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。

起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。

六、什么户型不可取

客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。

卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。

七、建筑密度小

低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。

据人力资源社会保障部统计数据显示，2009年大学生毕业人数已创历史性新高，达610万之巨，而2007年和2008年的大学生毕业人数才分别为495万和560万。据专家预测，大学生毕业人数还将逐年增高，每年增长速度近10%。也意味着房地产市场的新生购买力会逐年增多，适合大学生购买或租住的小户型楼盘将会受到市场的持续追捧。那么楼盘的哪些购买因素才是这部分青年置业人群在购房时最注重的？青年置业者在即将一掷千金购房时又该注重哪些问题？本报为年轻的购房者解答疑惑并推荐某些楼盘供大家参考。

年轻人购房需注意八大要素

资金方面

1、年轻人购房前应做好支出预算，切忌将所有存款都用于购房。除交付楼款外，购房时还要交纳房屋维修资金等费用，如果需要马上入住，装修房屋、置办家具、家电等也需要一笔不小的费用。

2、贷款年限不宜太长或太短。年轻人贷款购房，还款年限选择15年至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大。

3、善用公积金。若有住房公积金的年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。

4、量入为出。一是将家庭税后年收入和总房价做比较，合理的支付能力范围应在后者最多为前者的6倍，如果超出这一比例，则说明你买到的可能是超出自己支付能力范畴的房子；二是不能让个人住房按揭月供款超过每月家庭可支配收入的三分之一，否则生活质量将会明显下降。

商品房方面

1、注重体积而不是面积。应尽量注重房子的体积而不是面积，毕竟净高的房子可以做个错层结构，效果往往“非常巴适”，这样将充分发挥小户型大空间的发展趋势，同时也避免了目前很多户型存在的面积浪费的问题。

2、关注户型空间的可变性。目前主打小户型的开发商还重点关注了年轻人对户型结构的个性需求，甚至有开发商打出广告宣称自己的房子可供“随意拆、拼、组、变”，认为人们在买房和使用房子的过程中，需求在不断变化，因此建筑必须给予空间充分的自由，让其能够灵活组合，隐藏无数变化。

3、提防精装房泡沫。目前有些中小户型是精装房，虽然精装房能省去不少装修之苦，但也要注意其中的泡沫。例如某楼盘精装房的地板缝隙大的能插进筷子就是明证，所以一般粗装就好。

4、如果是结婚购房，应兼顾双方上班时间成本。两个人如果工作区域不同但都很稳定时，专家建议偏重考虑女方多一些。如果不与父母同住，尽量不要距离父母住处太远，以方便照顾老人。

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